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拿地半年，北京大兴西红门的御璟星城-元启要开盘了。

8月28日，元启拿到预售许可证，准准许销售面积11.68万平米，一共19栋住宅，1052套。这个体量一次性入市，亦然未几见的。

它唯有19栋住宅？花姐查了一下北京自规委4月底公示的总平面图，发现元启偷偷地更动了楼栋数字。

主要更动的标的是，将原本的15#和16#合并为1栋之后，楼栋数目从20栋形成19栋，栋数减少，楼栋轨则也只可从头陈列了。

楼栋的数字合并，并莫得改革筹算。至于元启为何要将削减栋数，不知所以。

难说念中建壹品不可爱20这个数字？花姐目测，原筹算的19#和20#亦然紧连的，也不错合并一个数字嘛，但莫得动。到了总平图这个份上，每一次修改，背后一定是有故事的，一定是有深度考量的。

总平图向来是很严谨的，被从头标示楼栋数比拟忽视，而元启即是一个特例，就像它的名字了一样，为京城开启了修改楼栋号的新纪元。

谁来入局元启？

本年2月22日，大兴西红门镇6035地块获9家房企报名，区分是中建壹品、建发、兴创、铁建、中铁、住总斥地、中海、华润、金茂。最终由中建壹品以48.76亿摘得，成交楼面价4.15万元/平方米，溢价率15%。

其后，这块地的案名为御璟星城-元启，也即是御璟星城的二期。

御璟星城是2022年2月由中建壹品+兴创纠合体以35.7亿元底价竞得，建筑领域21.1万平方米，斥地商是北京壹品兴创置业有限公司，由中建壹品和兴创房地产区分捏股60%和40%，法东说念主刘顺清，董事长王明。

闭幕当今，它供应了1007套，网签906套，基本清盘。

既然元启是御璟星城的二期，但时于当天，其唯一鼓吹是中建壹品旗下的全资子公司北京凤河桥北房地产斥地有限公司。凤河桥北建立于2024年3月，注册本钱1000万元，实缴注册本钱为0元。

8月23日，据北京产权交游所信息闪现，中建壹品挂牌转让凤河桥北40%股权及干系债权，底价为20.8亿元。闭幕6月30日，凤河桥北贸易收入0万元，贸易利润-275.58万元，净利润-206.69万元，财富认为约52.09亿元。

这意味着中建壹品要为元启找一个新鼓吹。

新入局者，会不会是兴创房地产？淌若是它，为什么当初拿地时莫得一都纠合拿下？淌若不是，那元启前边加上了“御璟星城”，就显得比拟歪邪。

元启的故事，很像前不久大兴新城的0007号地块，它们两之间只隔了一块地，不管从地形与筹算联想上，都相等相似。

有东说念主戏称0007号地块技俩为兴城之星二期Ami最新番号，但它们的鼓吹不彻底一样。兴城之星的鼓吹为中建三局城投（70%））和大兴城建（30%），0007号地为大兴城建（50%）和兴业恒盛（50%）。

过去，中建三局城投是否会入局0007号地块呢？

据查，大兴城建和兴创房地产都是北京大兴发展国有本钱投资运营有限公司旗下的国有企业，最终捏有者是大兴区国资委。

而中建壹品和中建三局城投，又都是中建三局旗下企业，在大兴斥地了御璟星城、大兴星光城、兴城之星、颐和公馆、中建壹品湖北文旅星光里兴筑等楼盘。

再来理一下，干系元启和0007号地块技俩，两个技俩标情形很相似，都是原有楼盘的二期，但两者的效力如吞并辙：原鼓吹中建三局城投和兴创房地产于今都莫得入局。

这是恰恰，已经寥落为之呢？

最低得房率仅72.9%

从空中俯视中建壹品西红门地块，它左边是京开高速，南面是南五环，交通绵薄，但不是一个好的居住地。

被两条骨干说念夹着，总归不欢然，煞气很重。另外，地块呈菱体式，并不合法，意味着通盘东面的屋子窗外都是马路。

具体来看，它东至筹算欣业巷，西至筹算公园绿地，南至筹算宏康路，北至筹算宏学巷。西面筹算了一条窄窄的公园绿地，东面筹算的是学校。

通盘技俩总用大地积约47035.47平方米，地上总建筑面积约117588.69平方米，共筹算19栋住宅楼，5-15层，总户数为1054户，交流价为6.6万元/m²（±8%），容积率2.5。

11层（含11层）以下的洋房，分散在1#、2#、3#、15#、16#、17#、18#、19#。

这是一个很奇怪的筹算：中西部高，北、东、南低，最大的户型出在北靠近马路的2#和3#，而不是中部的5#、7#、8#和10#，令东说念主微辞。

从图纸上看，5#无疑是楼王，距离正前哨的10#长达69.45米，2#、3#、7#、8#距离正前哨的楼栋也都普及50米。

小区的主进口在东面（两个地库进出口），北面有一个进口（包含一个地库进出口），3#和10#正前哨都有一块室外活动局势，小区内活泼车为1283个——总户数1054户，在消防通说念双方，布满了644个非活泼车泊车位（宽敞自行车），地下非活泼车泊车位1500个——527个电动自行车，973个宽敞自行车。

电动自行车停在地下车库，是否有安全隐患？

字据技俩总平图，花姐对其产物作念了一个分析，2#、3#的产物为168平米户型，143平米户型分散在4#东端户、9#东端户、5#、7#、8#、10#东西端户；127平米户型在4#西端户、9#、5#、7#、8#、10#的中间户；80平米户型在1#、19#；88平米在16#、17#、18#、19#；110平米在6#、12#、13#。在这些户型里，有一些楼栋的顶层是异形户型。

按得房率高下来陈列：3#84%、2#83.79%、17#81.3%、18#81.27%、16#81.11%、15#80.83%、8#80.62%、5#80.38%、7#80.6%、10#80.42%、19#80%、1#79.7%、4#79.19%、9#78.24%、13#76.86%、11#76.32%、6#76.09%、12#76.05%、14#72.9%。

最高得房率84%是3#，8层洋房；最低得房率是14#，15层高层，放眼北京，这个得房率也低至地板了。

举座上，中建壹品西红门技俩以刚需为主，配以部分改善户型。

改善型户型销售遇阻

一个菱形的地块，一个中间高、四周低的楼盘，还有两栋东南向的楼栋，很复杂，选房须追究、再追究。

由于此技俩属于插花型布局，导致端户基本上都存在角煞问题，但它们的中间户是首选。

168平米户型被放在最北面，在2#和3#，区分是7层高和8层高，天然是多层洋房，但它们距离前侧的楼栋太近了。

比如：2#东西端户距离侧前两栋唯有14.37米、9.89米，3#东西端户距离侧前两栋唯有9.72米、15.99米；这导致这些端户都存在角煞问题，并且影响采光。

花姐判断，它的168平米户型测度销售难度很大。

127和143平米户型位于小区中央，5#本体处于楼王位置，距离正南边长达69.45米，7#和8#的端户都存在角煞问题，距离斜前哨的距离唯有13.15米至20.24米。10#也存在同样的问题。它们的优选轨则为：5#、10#、7#、8#东端户。

110平米户型的优选轨则为：6#、11#、14#、13#、14#、12#。其中，12#东端户被19#半包围了，比拟压抑。

88平米户型分散在南面：16#、17#、18#、19#、位于小区第一转，楼下是筹算宏康东路，马路车辆会带来杂音和禁止。

80平米户型是东南朝向，分散1#和19#东边楼。它们都是面宽远小于进深，户型欠安。

在西红门片区，新址供应巨量，有华润置地旗下的橡树湾文园和中建玖玥府。

橡树湾文园供应了597套，网签235套，均价6.22万元/平米，四个月前的价钱是6.25万元/平米；其中120-150平米面积段卖得不好，供应了256套，网签了58套；160-170平米供应了32套，网签了13套。

中建玖玥府供应了896套，网签398套，均价6.31万元/平米；其中130-150平米面积段卖得不好，供应了338套，网签79套；170-180平米供应了20套，网签了9套。

字据预售证，元启的预售参考价在6.27-6.98万元/平米之间，供应了60套168平米户型，127-143平米户型262套，这都是很难去化的户型。

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